咨询热线:18011967009

专长领域

填写信息 律师马上回复

当事人评价

更多>>
  • 青豌豆我就了打开v就按批欧舒丹举例子空心菜女排大青蛙多抛弃我的

    尼古拉斯赵四 ,2017-05-08

  • 测试咨询内容

    测试姓名 ,2017-05-08

您的位置:网站首页 > 夫妻财产 > 正文

夫妻一方出卖双方名下房产的法律判断

来源: 作者: 时间:2017-06-20

 一、是否构成签名方对未签名方的代理?

  虽然仅夫妻一方(签名方)签署了合同,但鉴于其知晓房屋为夫妻共有,且签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行,对签名应当作出如下解释:

  (1)签名方以自己的身份签名;

  (2)签名方以未签名方代理人的身份签名。

  二、有否代理权及合同效力

  (1)未签名方事先同意出卖房屋。

  (2)未签名方在签订买卖合同的现场,对签名方签订合同未表示反对。

  对于上述两种情形,签名方的行为均为有权代理。

  民法通则第63条第2款明确规定:被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任;

  婚姻法解释一则在第17条第2项规定:他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

  (3)未签名方作出过同意出卖房屋的意思表示,而在签约之前又不同意卖房,但并未将不同意的意思表示告知买方。

  签名方的代理行为应当构成表见代理。

  合同法第49条的规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

  婚姻法解释一第17条第2项规定:签名方的代理行为对未签名方有效,因此应认定合同生效,且对夫妻双方和买方均产生约束力。

  (4)未签名方在签订合同之前无明确的意思表示,但事后参与了合同的部分履行,如收受房款、交付房屋钥匙以及清空房屋等。

  签名方虽为无权代理,但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认。

  民法通则第66条第1款:没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任;

  合同法第48条第1款:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

  合同法解释二第11条:根据合同法第四十七、第四十八条的规定,追认的意思表示自到达相对人时生效,合同自订立时起生效。

  (5)未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认。

  不成立夫妻双方与买方之间的合同。